Uçurumdan Atılmadan əvvəl Baxın

1. Binanın əsas planı

2. Kapital təkmilləşdirmələri (keçmiş tarix və gələcək planlar, o cümlədən xərc smetaları və vaxt çərçivəsi)

3. Bina üçün ipoteka (şərtlər/şərtlər/yenilənmə variantları hansılardır)

4. İdarəetmə müqaviləsi (hazırda idarəetmə müqaviləsi olan şirkət; xərclər/xidmətlər)

5. İctimai və mənzil sahələrində asbest tədqiqatı

6. Gəmiricilər/böcəklər və suyun zədələnməsi üçün giriş nöqtəsi ola biləcək zirzəmidə və digər ictimai yerlərdə çürüyən pəncərə çərçivələri

7. Su/elektrik sayğacları. Hər il üçün xərclər nəzərdən keçirilməlidir. Xərclər ildən ilə oxşardırmı?

Tətbiq Paketi. YUKARI (YUXARI)

Hər bir potensial kooperativ alıcının yadda saxlamalı olduğu üç şərt var: ilkin ödəniş, borcun gəlirə nisbəti və bağlandıqdan sonra likvidlik.

• Bir maneə: İlkin ödəniş, alıcının bank və ya digər kreditor tərəfindən maliyyələşdiriləcək qalan məbləğlə satıcıya ödədiyi ilkin nağd hissədir. Kooperativlər sahiblərinin evlərində kapital olmasını istəyirlər. İlkin ödəniş 20-50 faiz arasında ola bilər (universal deyil). Bəzi yüksək statuslu binalar heç bir maliyyələşdirməyə icazə verilmədən bütün nağd alışlarda israr edə bilər.

• İkinci maneə: Borc-gəlir nisbəti. Alıcının aylıq borcunun məbləği onun aylıq gəlirinə bölünür. Bir çox kooperativlər üçün icazə verilən borcun gəlirə nisbəti 25-30 faiz səviyyəsindədir. Bir çox şuralar ümumi maliyyə mənzərəsinə də baxır. Əgər kimsə Sosial Müdafiədədirsə və ayda cəmi 2100 dollar gəlir gətirirsə, lakin bankda və ya investisiyalarda 10 milyon dollar varsa, borcun gəlirə nisbəti problem olmaya bilər.

• Üç maneə. Bağlandıqdan sonra likvidlik. İlkin ödəniş etdikdən sonra potensial alıcının asanlıqla əldə edə biləcəyi pul məbləği. Buraya bankdakı nağd pul, pul bazarı və/və ya səhm fondları, səhm portfeli, xəzinə vekselləri, depozit sertifikatları (likvid hesab edilən) daxil ola bilər. IRA-lar və digər pensiya hesabları likvid hesab edilmir, nə də həyat sığortası siyasəti, səhmlərin və ya şəxsi əmlakın investisiya olunmamış payları (yəni, daşınmaz əmlak, sənət əsərləri).

Əsas qayda – işdən çıxma və ya xəstəlik kimi hər hansı səbəbdən gəliri başa çatdıqda, alıcının iki il ərzində ipotekanı və saxlanmasını ödəmək üçün əlində kifayət qədər pul olmalıdır.

Şuralar bəzən bir illik likvidlik və əmanətə yerləşdirilmiş bir illik nağd pulla hesablaşacaqlar ki, bu da potensial alıcıya vaxtından əvvəl likvid aktivləri sataraq əmanət pulu toplamağa imkan verir və şuralara rahatlıq verir.

Bəzi şuralar, qəbul şansı az olan insanları yoxlamaq üçün vaxt və çətinliklərdən qaçmaq üçün brokerlərə və alıcılara onların ədədi tələbləri barədə əvvəlcədən məlumat verəcəkdir. Digər şuraların mütləq tələbləri yoxdur və ayrı-ayrılıqda qərarlar qəbul edirlər.

Risklər və Mükafatlar

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Xorxe Royan – royan.com.ar

Bütün alışlar risk daşıyır. NYC kooperativinin alınması vəziyyətində, zəif idarə olunan bina, tənbəl kooperativ şurası və ya təlimsiz və ya qeyri-adekvat tikinti işçiləri də daxil olmaqla, bir çox amillər alıcının nəzarətində deyil. Səhmdarlar gözlənilməz olan əsaslı bina təmiri üçün MŞ tərəfindən gözlənilməz xüsusi qiymətləndirmələrlə üzləşməli ola bilər və texniki xidmət ödənişləri inflyasiyadan daha sürətli arta bilər. İH mənzil kirayəsini və/yaxud ev heyvanına sahib olmağı qeyri-mümkün hala gətirərək, sublizinq və ya digər siyasəti dəyişə bilər. İdarə Heyətinin potensial alıcıların ixtiyari rədd edilməsi səbəbindən mənzilinizi satmaq çətin ola bilər, çünki İdarə Heyətinin üzvü sizə qarşı kin saxlayır.

Forward Going

Arzu etdiyiniz mənzili tapdınız. Sizin vəkiliniz, mühasibiniz, interyer dizayneriniz, memarınız və ailəniz eyni səhifədədir. Siz və sahibiniz satış qiyməti ilə bağlı razılığa gəldiniz və indi bağlamaq vaxtıdır.

Bağlamaq vaxtıdır

NYC-də kooperativin bağlanma müddəti imzalanmış satınalma müqaviləsi olduğu vaxtdan 2-3 ay çəkə bilər; lakin, REAL dünyada onun bağlanması üçün lazım olan müddət bir sıra amillərdən asılıdır və birbaşa alıcının nəzarətindən kənarda ola bilər:

1. Sponsor mənzil almaq üçün bütün nağd alış. 2-3 ay (və ya daha az) planlaşdırın ... lakin,

2. Təcrübəsiz bir vəkil ilə əmlakdan alış - gecikmə

3. Co-op board paketi natamam ola bilər və ya səhvlər ehtiva edə bilər – gecikmə

4. İdarəedici agent ərizəyə ləng baxır və onun şuraya göndərilməsini təxirə salır – gecikmə

5. Kooperativ şurası bir çox satışı nəzərdən keçirir və onlar İH-nin diqqəti üçün yarışırlar – gecikmə

6. İstirahət dövründə təqdim olunan board paketi – gecikmə

7. Müsahibənin planlaşdırılması ilə bağlı ziddiyyətlər (siz və MŞ) – gecikmə

8. MİH qərar qəbul edə bilməz – gecikmə

9. Satıcı və ya alıcı əməkdaşlıq etmir - gecikmə

Xərclərin bağlanması

• Vəkil haqqı. 1,500-4,000 dollar arasında dəyişir. Adətən əməliyyat bağlandıqdan sonra ödənilir. Bankın vəkili üçün əlavə ödəniş (1,000 ABŞ dolları) ola bilər.

• Ev Vergisi. Nyu-Yorkda malikanə vergisinin həddi 1,000,000 dollardır (bu qiymətə malikanənin satılması ehtimalı azdır). Texniki cəhətdən vergi, alıcı tərəfindən 1,000,000 ABŞ dollarına bərabər və ya daha çox əmlaka görə ödənilən transfer vergisi hesab olunur. Vergi məbləği dəyişir və 1 ABŞ dolları və ya daha çox əmlaklar üçün alış qiymətləri diapazonuna əsasən maksimum 3.9 faizə qədər artan 25,000,000 faizdən başlayan dərəcədir.

• Mülkiyyət sığortası (Yalnız Condos). Bir kondisioner almaq və ipoteka almaq başlıq sığortası tələb edir və adətən alış qiymətinin 0.45 faizini təşkil edir. O, alıcıları və kreditorları evə sahib olmamışdan əvvəl əmlaka sahiblik iddialarından qorumaq üçün əldə edilir.

• İpoteka Qeydiyyatı Vergi (yalnız Condos). Bu, alıcılardan 1.8 ABŞ dollarından aşağı ipoteka məbləğləri üçün 5,000,000 faiz və 1.925 dollardan yuxarı ipoteka məbləğləri üçün 500,000 faiz ödəməyi tələb edir. Bu alış qiyməti deyil, kredit məbləğidir. Manhettendə orta hesabla 2,000,000 dollara 20 faiz aşağı mənzil üçün, yalnız ipoteka qeydiyyatı vergisi üçün təxminən 1.925 ABŞ dolları olan 1,600,000 dollarlıq kredit məbləğində 30,800 faiz ödəniş tələb olunur.

• Flip Vergi (Kooperativlər). Bu, kooperativ mənzil satışı əməliyyatı zamanı kooperativə ödənilən köçürmə haqqıdır. Rüsum texniki cəhətdən vergi deyil və buna görə də əmlak vergisi kimi çıxılmır. Flip vergisinin məbləği və onu kimin ödədiyi (alıcı və ya satıcı) kooperativdən kooperativə dəyişir. Məlumatlar, ümumiyyətlə, qanunlarla binaların mülkiyyət icarəsi və ya kooperativində qeyd olunur.

• Əlavə ödənişlər. İpoteka haqları, yenidən kodlaşdırma xərcləri, təsadüfi xərclər və s.

• Nyu York Ştat və NYC Transfer Vergiləri (Yalnız Yeni İnkişaf Kondisionerləri). (prevu.com)

Nəhayət

Müqavilə başa çatdıqda, alıcı satıcıya pulunu verir. Satıcı alıcıya sənədi (kondominium üçün) və ya mülkiyyət icarəsini (kooperativlər üçün) verir və hər kəs öz həyatına davam edir.